【財訊快報／記者張家瑋報導】受房價高漲與銀行放貸緊縮影響，傳統被視為購屋門檻較低的老公寓，自備款壓力正快速攀升。根據金融聯徵中心最新資料顯示，2025年全台屋齡30年以上老公寓平均鑑估房價已達1107萬元，由於平均核貸成數降至74.9%，換算自備款成數提高至約二成五，買家平均需準備277萬元自備款才能入主，相較5年前，自備款負擔增加了74萬元，這意味著購屋族在過去5年間，每月平均需額外儲蓄約1.2萬元，方能填補自備款的差額。

進一步觀察全台六都，老公寓自備款呈現全面上升趨勢。台北市受限於房價高基期，平均房價來到1834萬元，導致自備款壓力高達453萬元，資金缺口較5年前增加逾百萬元，居全台之冠 。此外，過去自備款門檻不到百萬元的桃園、台南及高雄，2025年也正式告別百萬以下行情，平均自備款均已突破百萬大關。其中台南市受惠於南科紅利、捷運建設與鐵路地下化等動能，帶動房價基期墊高，中古市場出現明顯補漲效應，負擔壓力增長速度驚人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，儘管建物會隨屋齡貶值，但精華地段的土地增值潛力及危老重建後的利差空間，仍使老公寓對小資族與置產族具備吸引力。然而，銀行對老屋核貸態度日益保守，加上近年信用管制趨嚴，整體核貸成數下修，使購屋族面臨「房價升、成數降」的雙重夾擊 。目前市場交易數據已顯示，老公寓佔比出現小幅下滑，反映出在老屋裝修費用高昂且限貸令自備款增壓的背景下，市場吸引力恐面臨轉變。

針對南台灣房市動態，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，台南近年受惠於「產業多、新案多、交通建設多」的紅利，房價基期快速上揚 。由於新屋供給量大，銀行在授信配置上更傾向風險較低的新屋產品，加上30歲以下進場的小資族整體信用條件有限，直接導致核貸條件較保守的老公寓可貸金額縮水，進一步推升自備款壓力，對市場流動性構成挑戰。